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  市場困局

 政府接盤?

  借貸血脈

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-15/09112417363.shtml

  房產稅試點擴容 沈陽或在列

  對於近日媒體報道鄂爾多斯有意通過人口遷移填充"鬼城",當地財政局官員告訴記者,這一構想實際早已被多次探討,且早在2007年開始的"生態移民",已經將數十萬人口移入城市。"過去的計劃是五年,也就是今年到期,但根據自治區今年的政策,市裡已經在8月之前就決定繼續生態移民。"

  據一位曾在7月份耗時一周驅車走遍全市在建項目的地產商估計,目前鄂爾多斯所有在建項目中,起碼有六成項目在過去一年多時間裡都在停工。"當然,偶爾喊幾個工人做一做防水,搞一下小動作的不算復工。"

  在鄂爾多斯,由於在較短時間內地產項目集中上馬,許多項目並未走完審批程序,資金來房貸2胎怎麼貸款比較會過件源也並非銀行貸款,而是來自民間借貸。

  除資金、市場需求爛尾樓出現的共性因素外,當地不少房地產項目因未建時即已"售出",這一罕見特點,也決定著這裡的爛尾,可能面臨更為復雜的困局。

  有趣的是,不久前有媒體報道稱,渣打銀行的研究團隊通過對三項公開數據--用土地成交量減去房屋銷售量計算出的房屋庫存水平、可售住宅面積、土地交易量--的分析發現,盡管很多中小城市房屋銷售復蘇程度弱於大城市,房屋庫存水平似乎也沒有下降,但很多中小城市的房地產開發商正在購入土地,這表明他們仍相對看好房地產行業的前景。

  2013沈陽樓市有獎調查:金九能否如期而至

  李姓女子和當地多數購房人一樣,隻要認為地段合適,便會在地產商尚未開工時,便大量投入資金購買房產。而她判斷地段是否合適的標準,現在看來多少有些荒唐。"主要就是聽開發商宣傳,結果呢,現在整個鐵西區都空蕩蕩的,沒有一個地段是合適的。"

  進擊的樓市之沈陽戰場 狠字當頭優惠最低至92折



  沈上周258個樓盤有成交 最高價萬科春河裡17978元

  和民間借貸一樣,這裡的房子也不再"流動",在建的項目則像被永遠定格在一次快拍畫面中。

  持續傳出的政府接盤聲音,在停工近兩年的當前,開始變得毫無意義,而且即使接盤,許多項目根本不具備被救的理由。

  樂居獨傢:沈陽房價十年 政策變遷房價翻番

  該案中,李姓女子用大量民間借貸資金,買下東勝鐵西區多個房產,但其中實現交房的占總量不到兩成。在一輪爭搶後,部分債權人以明顯高出市場價的價格用債權拿下現房後,而其他人則猶豫要不要那些正在停工的房產。

  2012年底,鄂爾多斯的房價真的降瞭,標志性的變化是康巴什人工湖對岸的"公務員小區",由過去近萬元變為三四千元。2011年末,曾有媒體一度報道當地樓價已經跌至三折,但事實上當時這一說法僅僅存在於網帖裡。當時交易量猛跌,但彼時價格依然堅挺,甚至在今天,也有不少項目並未降價--因為即使降價,也同樣沒有交易量。

  《中國經營報》記者從相關知情人士和政府官員處瞭解到,目前已有過半在建地產項目停工滿一年,且仍無任何復工跡象。

  沈陽居民傢庭8年半收入能買套房

  而8月記者在東勝區統計局官員處獲得的說法是,目前當地官方認為停工一年以上的大概接近一半。

  不過對於媒體之前報道鄂爾多斯樓市"崩盤、八成爛尾",當地房地產商劉某認為,當前具有很大不確定性,"現在說爛尾不準確,有些是暫停。但如果民間借貸危機持續,那可能真爛尾瞭。"停建的項目中確實有不少牽涉民間借貸危機,所以爛尾與否,很大程度上將與當地借貸危機處置情況緊密相連。



鄂爾多斯過半在建項目停工超一年 成最大養鴿地

  成品降價,半成品的市場則在借貸危機的"抵頂"中出現"升值"。但地產商認為,這種"交易",隻會讓爛尾更加徹底。

  "已經建成的都抵出去瞭,剩下都是沒有建成的,也沒人願意要。"8月的一天,在東勝區辦案中心外,債權人正討論著一起借貸案的處置進展。

  城市擴張大潮下,地產商等不及手續、銀行貸款,而選擇以民間借貸資金來實現"快跑"。

  "鄂爾多斯將是世界上最大的放鴿子基地,建成的房子是鴿子冬天的窩,沒建成的,有窟窿眼兒的,是夏天的窩。到時候全世界人民都可以來這放鴿子。"這是鄂爾多斯當前最熱門的冷笑話。

  事實上,除瞭媒體廣泛報道的鐵西區和康巴什新區外,還有大量停工項目矗立在東勝區周邊的銅川鎮等地。這些或集中或散落的半成品建築,與建成卻空無一人的建築相映成趣。一年半前,一傢外國電視臺曾以此為背景,拍攝滑板紀錄片受到網友熱贊。

  由於當地地產多數具有民間借貸的血脈,且當前借貸危機正在膠著狀態,已建成的房子不再流通,而未建成的則更難以復工。像一種輪回或諷刺,當初那些尚未開建就購買、或融資的人們,現在則統一以債權人的身份,面臨著要房子或繼續等待的困局,而這些房子則面臨著不知何時建好的不確定性。

  "你得看她有多少房子,如果不夠(償債),你肯定要先要瞭房子,既然開始建瞭,遲早是要建成嘛,總比什麼都沒有要強。"同樣針對前述李姓女子的借貸案,從達拉特旗趕來的煤販子張某,大聲向其他債權人勸說。而有債權人則質疑他,如果這些未完工的房子一旦抵頂債務,到手之後,這些項目要完工,需要繼續投錢,且有不少項目至今拖欠施工單位錢,這樣一來,債權人又幾乎是從一個坑跳入另一個坑,且後者更為復雜。

  "如果他們這樣做,那就徹底爛尾瞭,如果一個在建項目分割給一堆債權人,你覺得這幫人能把樓建完?這些人下面還有更多二級債權人,他們繼續分割,到時候可能上百個債權人拿下一個爛尾樓,然後每個人給自己的鴿子窩寫上名字完事,根本不可能建成瞭。"地產商劉某笑稱,宣揚此舉者旨在化解當前危機,卻沒意識到可能帶來的更長遠的危機,有點像飲鴆止渴。

  在以往的抵頂中,由於負債一方資不抵債,完工的房子往往以高於市場價進行抵頂債務,同樣的情況也出現在未完工的房子中。這種"升值"在各方看來都毫無意義。

內容來自sina新聞

  平鎮二胎房貸進擊的樓市 沈陽上周一項目開盤倆小時賣1.5億

  2011年末時,東勝區政府即已討論政府接盤部分地產的可能性,比如購買部分地產做經濟適用房,甚至將部分高檔地產接手後作為將來安置外來高端人才的儲備房。

  "實際上沒有開展,也不敢貿然開展這個計劃,帶給市場的信號會很危險。再說政府也沒錢,銀行是絕對不會介入的。"知情人透露,在2011年末當地政府與各個銀行的探討中,這一計劃遭銀行冷漠對待,至此擱置。

  也是在2011年10月,鄂爾多斯市委市政府曾提出"做大金融總量""設立產業發展扶持基金和鄂爾多斯市城市建設發展基金,推動和支持市內房地產企業進行兼並重組",但事實上,這三項措施在開發商看來並未起到實際效用。

  當地官方數據顯示,2011年全市房地產竣工面積同比下滑56.5%,而2012年民間借貸危機後,這一數據下滑達99.1%。另外,2012年鄂爾多斯全年竣工面積為433.52萬平方米,但銷售面積僅為232.69萬平方米,房地產銷售竣工比僅為0.54。

  但關於政府接盤的傳說仍在持續出現,給深陷借貸危機的各方帶來短暫安慰。"實際是不可能,許多在建項目既有民間借貸,又拖欠施工方,關系太復雜。另外有些戶型太大,不符合經濟適用房標準。再說政府哪兒來的錢?"在地產商看來,即使政府出手援救,也會面臨"落水者太多不知先救哪個,能救幾個"的問題。

  記者註意到,自2011年以來,當地公開報道中,並未出現官方明確"救市"的聲音。今年5月份,鄂爾多斯市委書記雲光曾表態稱民生投入隻能增,不能停,更不能減。"今年,我們將在改善和完善民生上,投入100多億元,其中50多億元要直接發放或補貼到百姓身上。"

  民生投入巨大,加之公共項目和負債情況,鄂爾多斯的政府財力似乎很難做出救市之舉,這是當地財政局官員和開發商都提到的觀點。但另一組官方數據顯示,截至2011年6月,鄂爾多斯市開工建設各類保障性住房60792套,完成自治區下達任務的137%。這一超額被解讀為政府出手購買瞭部分房地產項目,但這一說法始終未能獲得當地官方證實,而保障性住房建設、回購數據亦再未公開發佈。

  而在這些停建的、在借貸案中難以抵頂債務的項目中,按照東勝區官員此前接受采訪時的判斷,至少過半與借貸危機相關--開發商對購房者提前支付的購房款和融資資金做瞭同樣的手續,這意味著購房者和債權人並無太大區別。

  "這個報道在鄂爾多斯不少人看來,好像那種政府救市傳說一樣,又是眼前一亮,認為這裡的問題可能不像想象的那麼嚴重。但實際是,他們所說的那三種數據,在鄂爾多斯是沒有多大意義的。"前述地產商分析稱,由於當地許多地產根本就沒有手續,自然其相應的數據也不存在於官方數據庫中,所以基於此進行的任何推演都不具備實際意義。

  進擊中的樓市 沈城樓盤一邊漲價賺錢一邊降價跑量

  "正常應該是購房人就是買房子,預付瞭資金是沒有利息吃的,債權人放錢給開發商相當於融資,那是應該有利息的。但是有些項目位置一般,開建以前賣的不好,那就幹脆也給購房人利息,等於把融資的和購房的兩頭都變成債權人,隻不過約定中購房人最終以房子結算,債權人以資金結算。"當地地產商劉某告訴記者,除瞭少數有煤炭背景的地產商外,當地多數地產項目都有民間借貸資金。

  沒有人能夠斷定鄂爾多斯會有多少爛尾項目,但所有人都認為爛尾取決於借貸危機和經濟轉型,前者牽扯資金問題,而後者則決定瞭市場,畢竟在當地人人均多套房的情況下,如果沒有外來人口前來,這些房產很難再有購買者。而決定人口入住的先決條件是有足夠多的工作機會和吸引力,即經濟轉型。

  拿大量空房和未完工的房子養鴿子,成就世界上最大"放鴿子"基地--這是今年鄂爾多斯新的冷笑話。這裡的房子不再"流動",在建的項目則像被定格在照片中。



  以東勝區的"方圓一廈"為例,這個曾經的鄂爾多斯第一高樓在2011年秋天停建時,隻剩一兩個月即可完工,但之後卻再未復工,迄今已停工兩年。開發商劉建強亦因深陷借貸危機而被警方監事居住。當初的購房者曾一度將該項目的房價炒至每平米10萬元,但在停工後,有購房者要求退房,而債權人也對以房抵債持觀望態度。

  "但凡停工的,九成都和民間借貸有關系!而且關系不小!民間借貸資金就是鄂爾多斯房地產的血脈,而且還是個染瞭病毒的血脈。"在劉某看來,還有一些細節,讓地產與民間借貸的關系變得更加復雜。比如許多地產商最初是把融資和購房兩種資金區分開來的,並設不同部門,但實際運作中,有時業務員為瞭拿到更高提成,會有意勸導人們做出復雜的選擇,比如既放貸又購房,或者將購房資金聚集到一定數額後以放貸資金入賬。

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